Info

Abb. 4.22. Motivation der Ausgründung in einen Immobilien-Spezialfonds

Da die Immobilien im Zuge der Einbringung in Höhe der aktuellen Marktwerte an den Fonds verkauft werden können, versuchen viele Unternehmen hierdurch vorhandene stille Reserven zu heben. Diese können für Ertrags- oder Eigenkapitalverbesserungen genutzt werden, ohne dass die Verfügungsgewalt über die Immobilien gänzlich verloren geht. Ein weiterer Punkt, der bei dieser Outsourcing-Variante relevant ist, besteht in der Möglichkeit, dass - ähnlich wie bei Wertpa-pierspezialfonds - innerhalb des Fonds über die Aufnahme von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite gesteigert werden kann (Leverage-Effekt). In der Praxis kann ebenfalls beobachtet werden, dass Immobilien-Spezialfonds als eine Variante der Off-Balance-Finanzierung eingesetzt werden. Die Zielsetzung besteht dabei darin, neue Immobilienengagements nicht durch selbst aufgenommenes Fremdkapital zu finanzieren, sondern lediglich innerhalb des Fonds. Ein Immobilienkauf mit weitgehender Fremdkapitalfinanzierung kann somit bilanzneutral und damit „außer-

halb der eigenen Bilanz" durchgeführt werden. Weitere Aspekte, die bei einer Ausgründung in einen Immobilien-Spezialfonds verfolgt werden, lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Optimierung der Bilanzstruktur, Verbesserung des Ratings

• Bildung eines „Workout-Portfolios", dass mittelfristig investorenfähig gemacht wird und dann über den Anteilsscheinverkauf an Dritte veräußert werden kann

• Bündelung der Immobilienaktivitäten

• Vereinfachung der Kosten- und Reportingstruktur

Rechtliche Grundlagen

Gesetzlich werden Immobilien-Spezialfonds durch das Investmentgesetz (InvG) geregelt. Die dortige Begriffbestimmung lautet gemäß § 2 InvG:

Spezial-Sondervermögen sind Sondervermögen, deren Anteile auf Grund schriftlicher Vereinbarungen mit der Kapitalanlagegesellschaft jeweils von nicht mehr als 30 Anlegern, die nicht natürliche Personen sind, gehalten werden. Alle übrigen Sondervermögen sind Publikums-Sondervermögen.

In der Praxis werden bislang meist Immobilien-Spezialfonds konstruiert, bei denen der bisherige Immobilieneigentümer vollständiger Anteilseigner des Spezialfonds ist. Es wird daher auch von einem Individualfonds gesprochen. Das Grundmodell, das die an einem Immobilien-Spezialfonds involvierten Partner enthält, sieht daher wie folgt aus:

Nutzungskostenmanagement
Abb. 4.23. Grundmodell eines Immobilien-Spezialfonds

Der Anteilsscheininhaber ist der vormalige direkte Immobilien-Eigentümer, der bei einer Kapitalanlagegesellschaft Anteilsscheine erwirbt.

Die Kapitalanlagegesellschaft übernimmt die treuhänderische Verwaltung des Sondervermögens. Weiter übernimmt sie insbesondere die zentrale Investmentfunktion, indem sie für den Kauf und Verkauf von Immobilien, der Durchführung von Projektentwicklungen sowie die Optimierung des Rendite-Risiko-Profils des Immobilienbestandes zuständig und verantwortlich ist. Sie ist darüber hinaus für die Auflage und das laufende Management des Immobilien-Sondervermögens zuständig und übernimmt im operativen Tagesgeschäft insbesondere das Liquiditätsmanagement sowie das Reporting. Rechtlich ist eine Kapitalanlagegesellschaft ein „Kreditinstitut, deren Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, Sondervermögen zu verwalten und Dienstleistungen oder Nebenleistungen [...] zu erbringen".70 Sie dürfen nur in den Rechtsformen der Aktiengesellschaft (AG) oder der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) gegründet und geführt werden.71 Ein wichtiger Punkt, der die Bedeutung der Kapitalanlagegesellschaft widerspiegelt, ist die notwendige schriftliche Zustimmung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Aufnahme der Geschäftstätigkeit.

Das Immobilien-Sondervermögen ist rechtlich nicht selbständig und besteht aus der eingezahlten Liquidität der Anleger sowie der erworbenen Vermögensgegenstände. Zum Schutz des Anlegers ist dieses Vermögen getrennt zum Vermögen der KAG und unter dem Grundsatz der Risikomischung anzulegen.72 Ein wichtiges Merkmal der Immobilien-Sondervermögen ist die Tatsache, dass das gesamte absolute Fondsvolumen nicht beschränkt ist.73

Eine erste Kontrollinstanz ist in der Depotbank zu finden, die durch die Verwahrung der Wertpapiere und Bankguthaben des Sondervermögens sowie der Abwicklung des kompletten Zahlungsverkehrs eine durch § 27 InvG geforderte Kontrollfunktion wahrnimmt. Sie zeichnet sich weiter durch eine Überwachungsfunktion aus, indem ihr gemäß § 24 III InvG die Überwachung des Immobilienportfolios und der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften obliegt. Zudem sind sämtliche Rechtsgeschäfte der KAG mit den Immobilien des Sondervermögens und die Aufnahme von Krediten bzw. die Anlage von Mitteln nur mit Zustimmung der Depotbank zulässig.

Der Sachverständigenausschuss ist insbesondere für die Bewertung der Vermögensgegenstände vor dem Erwerb, bei Veräußerung und im Rahmen der jährlichen Nachbewertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zur Ermittlung des Anteilwertes am Sondervermögen zuständig. Gemäß § 77 InvG besteht der Ausschuss aus mindestens drei Mitgliedern, die durch die KAG zu bestimmen sind. Die bestellten Mitglieder des Sachverständigenausschusses müssen gemäß § 77 II S. 1 InvG Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien besitzen und sich durch Zuverlässigkeit und Unabhängigkeit auszeichnen.

73 Allerdings existieren strukturelle und finanzierungstechnische Einschränkungen, die im weiteren Verlauf dargestellt werden.

Die BaFin stellt schließlich eine übergeordnete Überwachungs- und Kontrollinstanz dar.

Für ein Immobilien-Sondervermögen dürfen folgende Vermögensgegenstände erworben werden:

• Mietwohn-, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke

• Grundstücke im Zustand der Bebauung

• Unbebaute Grundstücke, wenn z. Zt. des Erwerbs ihr Wert zusammen mit dem Wert der bereits im Sondervermögen befindlichen unbebauten Grundstücke 20% des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt

• Erbbaurechte

• Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (Grundstücksgesellschaften), falls dies die Vertragsbedingungen vorsehen

Bei der Konstruktion eines Immobilien-Spezialfonds ist neben den Einschränkungen der zulässigen Vermögensgegenstände zudem eine Reihe von Anlagerestriktionen zu beachten, die zum Schutz des Anlegers aufgestellt worden sind:74

• Beschränkung der Anlegeranzahl auf maximal 30

• Bei einer Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften dürfen die einzelnen Gesellschaften aus maximal 3 Grundstücken bestehen. Zudem darf der Anteil der Gegenstände am Sondervermögen, die indirekt über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, maximal 49% betragen75

• Das im Fonds aufgenommen Währungsrisiko ist auf 30% beschränkt. Eine weltweite Anlage ist jedoch zulässig

• Grundstücke, deren einzelner Wert 10% am Sondervermögens übersteigt, dürfen einen maximalen Anteil von zusammen 50% am Wert des Sondervermögens nicht übersteigen

• Neu zu erwerbende Grundstücke dürfen einen maximalen Anteil von 15% am Wert des Sondervermögens nicht übersteigen

• Die Höhe des aufgenommenen Fremdkapitals darf eine Belastung von 50% des Verkehrswertes der im Sondervermögen befindlichen Immobilienanlagen nicht übersteigen

Da die Einhaltung der durch das InvG vorgegebenen Vorschriften zur Risikomischung bzw. -begrenzung bei der Auflage neuer Immobilien-Sondervermögen häufig nicht möglich ist, besteht eine Übergangszeit von vier Jahren, in denen ein sukzessiver Aufbau des Immobilien-Sondervermögens erfolgen kann. Erst danach sind die zentralen Anlagegrenzen des InvG einzuhalten.

74 Diese Aufstellung beschränkt sich auf die wichtigsten Restriktionen und ist daher nicht vollständig. Die exakten Restriktionen sind dem InvG zu entnehmen.

75 Weiter darf der Wert der Gegenstände im Vermögen der Immobilien-Gesellschaften, die über eine Minderheitsbeteiligung gehalten werden, einen Anteil von 20% am Wert des Sondervermögens nicht übersteigen.

Vorgehensweise und Effekte bei Auflage eines Immobilien-Spezialfonds

Besetzung

Besetzung

ImmobilienBeratung verkauf Liquidität

ImmobilienBeratung verkauf Liquidität

Uber-tragung

Finanzierung

Uber-tragung

Finanzierung

Abb. 4.24. Vorgehensweise bei Einbringung von Immobilien in Immobilien-Spezialfonds

Bei der Einbringung von Immobilien in einen Immobilien-Spezialfonds werden zunächst Anteile an einem aufgelegten Spezialfonds durch das Unternehmen erworben. Die Kapitalanlagegesellschaft erwirbt mit dem so zugeflossenen Kapital die Immobilien des Unternehmens und überträgt sie in das Immobilien-Sondervermögen. Dabei kann bis zu 50% des vereinbarten Kaufpreises der Immobilien über eine Bank fremdfinanziert werden, so dass dem Unternehmen bis zu 50% des Immobilienwertes in Form von Liquidität zufließen kann.76 Das Unternehmen besetzt personell den Anlageausschuss, der beratend auf die KAG und damit auf Entscheidungen bzgl. des Immobilienportfolios einwirkt.

76 Ein höherer Anteil zufließender Liquidität kann in Form einer Mezzanine-Finanzierung erreicht werden.

Anlageausschuss

Beratung

Besetzung

Anlageausschuss

Beratung

0 0

Post a comment